MODELO AVALUO DE TERRENO

OBJETIVO ESPECIFICO : Obtener el valor de la tierra empleando el método del Enfoque de Valor de Mercado, con la ayuda de la herramienta de Correlación Múltiple. Obtener el Valor de las Construcciones, Bienhechurías y Mejoras fomentadas, con el empleo del Método del Costo con la ayuda de herramientas de depreciación


UBICACIÓN Y DESCRIPCION DE LA ZONA

Ubicación Relativa y localización: El área de estudio se encuentra localizado en la zona Industrial Sector Macarao. Parroquia Macarao en Caracas.

FUNDACION DEL TERRENO: se estima que el terreno fue fundado inicialmente con corte y relleno compensado.

a) Documentación legal presentada:

Operación Compra venta según consta en documentación debidamente protocolizada por ante Registro Subalterno del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 10 de julio de 2.009 bajo el No. 2009.547, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 217.1.1.16.109 correspondiente al Folio Real del año 2009.

b) Linderos Generales

NORTE: En línea recta de 40 metros con la avenida principal del parcelamiento

SUR: En línea recta de 42 metros con orilla Norte del Canal de Drenaje.

ESTE: Con 115, 22 metros con la parcela B-33.

OESTE: En línea recta de 102,33 metros con parcela B-31.



Linderos y Distancias específicas del terreno. Ver documento de propiedad



c) SUPERFICIE(M2):

Superficie de terreno: CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y TRES METROS CON CINCO DECIMETROS CUADRADOS (4.363,05 M2)

SUPERFICIE DE ESTIMACION MINIMA= 4.363,05 M2 Ver Cuadro de Cálculo de Área









Ubicación especifica: (UTM) N 1.153.169,75 y E 715.402,45 Equipo utilizado: GPS Marca Garmin Modelo MAP 76CSX año 2006, Datum La Canoa UPS WGS84.



SERVICIOS: El mencionado inmueble tiene acceso a los principales servicios públicos en su entorno inmediato con Agua Potable, cloacas y alcantarillados, aseo urbano y domiciliario, aceras, calles, servicios telefónicos, transporte público suministro de energía eléctrica, comercios, hospitales, estación de bomberos metropolitanos, estación de servicios.



USO ACTUAL: NINGUNO



USO POTENCIAL. ZONA INDUSTRIAL LIVIANA O RESIDENCIAL

Zonificación Municipal: el terreno objeto de este estudio está regido por la Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza de de Zonificación del Municipio Libertador Extra 851-A del 3 de agosto de 1.989 con la Nomenclatura ( IL ) como (INDUSTRIA LIVIANA) “ las zonas de IL permitirá la construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a los siguientes usos:

a) Los permitidos en la Zona C-I con excepción de la vivienda.

b) Industria liviana sin límite de empleados tales como fabrica de piezas, talleres de arte, industrias metalúrgicas, de cajas de cartón, artículos de tocador, fabricas de dulces.

Seguidamente, con esta muestra se procede a realizar una descripción estadística recogida en el cuadro 3, a fin de estimar las medidas de tendencia central, las cuales proporcionan el punto de equilibrio de la serie, cuyos resultados fueron los siguientes.


CUADRO NO. 3



Precio unit. Actual area M2

Media 744,612911 Media 827,6135

Error típico 267,746664 Error típico 224,305901

Mediana 210,367536 Mediana 331,94

Moda #N/A Moda 250,26

Desviación estándar 1197,39948 Desviación estándar 1003,12648

Varianza de la muestra 1433765,52 Varianza de la muestra 1006262,74

Curtosis 9,04762531 Curtosis -0,26961569

Coeficiente de asimetría 2,8716566 Coeficiente de asimetría 1,24509614

Rango 4951,43724 Rango 2858,5

Mínimo 109,689417 Mínimo 60

Máximo 5061,12666 Máximo 2918,5

Suma 14892,2582 Suma 16552,27

Cuenta 20 Cuenta 20

Nivel de confianza(95,0%) 560,400208 Nivel de confianza(95,0%) 469,477645
:


Una vez estudiados y tomados en cuenta todos los elementos de obligatoria apreciación para la fijación del valor de un inmueble constituido por una(1) PARCELA DE TERRENO No. B-00. SITUADA EN EL PARCELAMIENTO INDUSTRIAL LA FE. CODIGO CATASTRAL No. 02-01-13-U01-002-004-004-000-000-000. PARROQUIA MACARAO. MUNICIPIO LIBERTADOR. DISTRITO CAPITAL. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, se concluye que el valor estimado, es para la fecha actual, dieciséis días (16) del mes enero de dos mil once (2.011), como sigue:



SON: CINCO MILLONES BOLIVARES (5.000.000,oo Bs) (Valor redondeado) Para parcela de terreno según consta en documentación debidamente protocolizada por ante Registro Subalterno del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 10 de julio de 2.009 bajo el No. 2009.547, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 217.1.1.16.109 correspondiente al Folio Real del año 2010.




























Para calcular definitivamente el Valor del Inmueble empleamos como herramienta el Análisis de Regresión Lineal(cuadro 4), interpolando valores de superficie desconocidos dentro del ancho de la banda del nivel de confianza en la dispersión, obtendremos el Valor del Inmueble así:

CUADRO No. 4